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L’acte de cautionnement

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Pour formaliser cette garantie, vous devez établir un acte de caution solidaire.

C’est un document qui sera annexé au bail de location. Il est signé par vous et par le garant (la personne se portant caution).

Quelles sont les informations obligatoires qui doivent y figurer ?

Pour être valable, l’acte de caution reprend les mentions obligatoires :

✓ Le montant du loyer.

✓ Les conditions de révision du loyer.

✓ La durée d’engagement de la caution.

✓ Le nom du colocataire dont le congé met fin à l’engagement du garant le cas échéant.

✓ La mention juridique indiquant que le garant a bien conscience de l’engagement qu’il prend.

✓ La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Quelle durée de cautionnement choisir ?

Avez-vous bien choisi la durée pour la caution solidaire ? La durée de la caution n’est pas encadrée par la loi. Il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

CAS 1 : ce que vous devez savoir si vous choisissez une durée déterminée pour l’engagement de la caution Généralement, le garant s’engage pour la durée du bail initial : 3 ans pour une location vide avec 2 renouvellements.

Le garant se porte donc caution pendant 9 ans pour une location vide.

Dans ce cas, il ne peut rompre son engagement et il ne peut pas résilier l’acte de cautionnement avant la date de fin prévue dans le contrat. Je vous conseille de partir sur une durée déterminée pour l’engagement du garant en vous limitant à 2 renouvellements (pour une location vide) faute de quoi le locataire ou le garant pourrait demander à requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.

CAS 2 : que se passe t’il si vous choisissez une durée indéterminée pour l’engagement de la caution ?

Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, cela sous-entend que le garant s’engage pour une durée indéterminée.

En pratique, cela veut dire que le garant peut le résilier unilatéralement et à tout moment.

Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours.

Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.

Que se passe t’il en cas de vente du logement ou du décès du garant ?

Si vous vendez votre logement avec un bail en cours de bail, le garant n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

De même en cas de décès du garant, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

Comment signer l’acte de caution ?

Depuis la nouvelle loi Alur (novembre 2018), la réglementation a simplifié la procédure pour remplir l’acte de caution : le garant n’a plus besoin de reproduire des mentions manuscrites qui étaient sources de litiges (ratures, erreurs, omissions). Maintenant, le garant peut signer directement en ligne l’acte de caution : il n’a plus besoin de recopier ces mentions manuscrites.

C’est un gain de temps pour tout le monde et ça limite les erreurs.

Vous avez encore la possibilité de faire signer manuscritement l’acte de caution par le garant.

Vous devez faire signer et parapher chaque page de l’acte avec le garant physiquement présent.

S’il ne peut venir à la signature, vous pouvez lui demander de faire authentifier sa signature en mairie, sinon vous prenez le risque que le garant conteste avoir signé le document en cas de litige.

Pourquoi la caution solidaire a-t-elle plus un effet psychologique qu’une réelle prise en charge des impayés ?

La caution solidaire est une très bonne solution à utiliser lorsque votre locataire peut bénéficier d’un garant.

Généralement ce sont des étudiants, sans ressource, qui proposent un membre de leur famille comme garant.

Vous restez maitre quant au choix final de votre locataire.

A la différence d’une Garantie Loyers Impayés, les locataires ayant un garant respectent davantage votre logement car ce sont leurs parents qui restent responsables.

En cas de défaillance de paiement, vous devrez vous retourner contre le garant.

C’est en effet un point à ne pas négliger : le garant a surtout un effet psychologique.

Il permet d’avoir un tiers dans le contentieux qui fait pression sur le locataire afin de régulariser sa situation.

Rien ne vous garantira que le garant puisse ou veuille payer les impayés de loyer.

Vous vous retrouverez bien seul à gérer la mise en place d’une procédure en justice, car vous ne serez pas accompagné par un assureur.

Vous devrez mettre en place par vous-même les différentes étapes de la procédure et prendre à votre charge tous les frais judiciaires (huissier, avocat…).

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